Η ΦΟΡΟΛΟΓΗΤΕΑ ΑΞΙΑ ΣΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΚΑΙ ΚΑΤΟΧΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΕ ΕΛΛΑΔΑ ΚΑΙ ΧΩΡΕΣ ΤΗΣ Ε.Ε.

Του Κωνσταντίνου Γ. Ρουμπή*

Τόσο το ποσοστό των συντελεστών της φορολογίας που επιβάλλεται στη μεταβίβαση και στην κατοχή ακίνητης περιουσίας όσο και (κυρίως) η φορολογητέα αξία (δηλαδή η βάση επί της οποίας επιβάλλονται οι συντελεστές αυτοί) αποτελούσαν ανέκαθεν σημείο έντονης αντιπαράθεσης μεταξύ των παραγόντων της αγοράς ακινήτων και της Φορολογικής Διοίκησης.
Με πρόσφατες αποφάσεις του το Συμβούλιο της Επικρατείας (2334-2337/2016, 4003/2014 & 4446/2015) έκρινε ότι η Διοίκηση είχε παραλείψει παρανόμως να προβεί στην επιβαλλόμενη από το άρθρο 41 παρ. 1 του Ν. 1249/1982 έκδοση πράξης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων της χώρας.

Περαιτέρω, το Ανώτατο Δικαστήριο, έκρινε ότι έπρεπε, αντί να ακυρώσει την εν λόγω παράλειψη της Διοίκησης αναδρομικά από τη συντέλεσή της, να αναβάλει την έκδοση οριστικής απόφασης και να χορηγήσει στη Διοίκηση προθεσμία έξι μηνών, προκειμένου να της δοθεί η δυνατότητα να προβεί στην άνω οφειλόμενη νόμιμη ενέργεια. Ακολούθως και δεδομένου ότι δεν εκδόθηκε, εντός της ταχθείσας προθεσμίας, από τη Διοίκηση απόφαση περί αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, η Ολομέλεια, με την 4446/2015 απόφασή της, έκανε δεκτή την Αίτηση Ακυρώσεως αναφορικά με την παράλειψη οφειλόμενης ενέργειας της Διοίκησης.

Στη συνέχεια εκδόθηκε η Υπουργική Απόφαση ΠΟΛ. 1009/18.1.2016, με θέμα "Αναπροσαρμογή τιμών του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των με οποιαδήποτε αιτία μεταβιβαζόμενων ακινήτων, που βρίσκονται σε περιοχές εντός σχεδίου όλης της Χώρας" κατά της οποίας στράφηκαν με αιτήσεις ακύρωσης διάφοροι υπόχρεοι σε καταβολή ΕΝ.Φ.Ι.Α. από διάφορες περιοχές της χώρας, ισχυριζόμενοι κατά κύριο λόγο ότι ο προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων τους έγινε εσφαλμένα, χωρίς να ληφθούν υπόψη εξατομικευμένα κριτήρια. Επί των αιτήσεων αυτών εκδόθηκαν οι αποφάσεις 2334/2016-2337/2016 της Ολομέλειας του ΣτΕ. Με τις αποφάσεις αυτές κρίθηκε ότι ο καθορισμός της τιμής εκκίνησης της Α ζώνης (της δημοτικής κοινότητας) Φιλοθέης έγινε στο πλαίσιο συλλήβδην προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης για τις ζώνες του συνόλου της επικράτειας, αναλόγως της τιμής που είχαν πριν από την επίδικη αναπροσαρμογή, βάσει εισήγησης της αρμόδιας επιτροπής του άρθρου 41 του ν. 1249/1982, η οποία πρότεινε οριζόντιες ποσοστιαίες μεταβολές ανά ομάδα τιμών ζώνης γενικά των ακινήτων της Περιφέρειας Αττικής, χωρίς να εκφέρει εξατομικευμένη κρίση για τις επιμέρους ζώνες της και χωρίς να προκύπτει η εφαρμογή (από την επιτροπή και, περαιτέρω, από τον Υπουργό) ορισμένης, οικονομετρικά άρτιας μεθοδολογίας προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών. Συνεπώς, το Δικαστήριο έκρινε την σχετική απόφαση του Αναπληρωτή Υπουργού Οικονομικών ακυρωτέα.

Από την πλευρά της Διοίκησης κατατέθηκε νομοθετική ρύθμιση ήδη από το 2015 (Ν. 4336/2015 – Αρ. 2 παρ. Γ’ : "Έως τον Σεπτέμβριο του 2016, οι αρχές θα εναρμονίσουν όλες τις αντικειμενικές αξίες ακινήτων με τις τιμές της αγοράς, με ισχύ από τον Ιανουάριο του 2017"). Ήδη έχει συσταθεί στο Υπουργείο Οικονομικών Διαρκής Επιτροπή με την ονομασία "Συντονιστική Επιτροπή για την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών ακινήτων και την αξιοποίηση της Βάσης Δεδομένων της "Τράπεζας Αξιών Ακινήτων", με αντικείμενο τον συντονισμό των δράσεων που απαιτούνται προς υλοποίηση ενός σύγχρονου ολοκληρωμένου πληροφοριακού συστήματος μαζικής εκτίμησης αξιών ακινήτων, για την κατά το δυνατόν ακριβέστερη προσέγγιση των αγοραίων τιμών των ακινήτων και αναμένεται ότι έως το τέλος του έτους, θα έχουν ολοκληρώσει οι επιτροπές του υπουργείου Οικονομικών το έργο της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με βάση τις εμπορικές αξίες.

Φαίνεται λοιπόν ότι η Ελληνική έννομη τάξη κινείται συστηματικά στην αλλαγή του συστήματος προσδιορισμού των αξιών επί των οποίων επιβάλλεται τόσο ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων όσο και οι φόροι ιδιοκτησίας ακινήτων και αναμένεται σύντομα να βρεθούμε ενώπιον σημαντικών εξελίξεων. 

Στα πλαίσια αυτά, η Deloitte σε συνεργασία με τα γραφεία της σε διάφορες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης διεξήγαγε μια σύντομη έρευνα ώστε να αποτυπώσει τόσο το ύψος των συντελεστών με τους οποίους φορολογείται η ακίνητη περιουσία στη μεταβίβαση και στην κατοχή της, όσο και να διαπιστωθεί κατά πόσο λαμβάνονται υπόψη και με ποιο τρόπο οι εμπορικές αξίες για τον προσδιορισμό της φορολογικής βάσης. 

Τα αποτελέσματα της έρευνας έχουν χωριστεί σε 3 γεωγραφικές περιοχές: Ελλάδα, Κύπρος και Βαλκάνια (Βουλγαρία & Ρουμανία), Χώρες της Μεσογείου και Χώρες της Ηπειρωτικής Ευρώπης (επιλεγμένες) και τα συμπεράσματα είναι άξια περαιτέρω προσοχής.

i) Μεταβίβαση ακινήτων 

Α. Βαλκάνια (Βουλγαρία & Ρουμανία), Κύπρος και Ελλάδα

Και στις 4 χώρες προβλέπεται επιβολή κάποιου φόρου ή τέλους κατά τη μεταβίβαση ακινήτου και σε κάποιες περιπτώσεις ΦΠΑ. 

Στην Ελλάδα ο συντελεστής του ΦΜΑ είναι 3.09% ανεξαρτήτως αξίας, ενώ προβλέπεται απαλλαγή για την αγορά Α’ κατοικίας υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Στην Κύπρο ο μέγιστος συντελεστής είναι 4% (αξία >170.000 Ευρώ), ενώ στη Βουλγαρία ο συντελεστής κυμαίνεται από 0.1% έως και 0.3% ανάλογα με το Δήμο που βρίσκεται το ακίνητο. Τέλος στη Ρουμανία η μεταβίβαση υπόκειται σε τέλη εγγραφής στο Κτηματολόγιο 0.5% και σε περίπτωση. Σε όλες τις χώρες προβλέπεται και αμοιβή για τον συμβολαιογράφο, η οποία στη Ρουμανία φτάνει το 0,44% της αξίας του ακινήτου για συναλλαγές άνω των €133.000. 

Ο ΦΠΑ επιβάλλεται σε όλες τις περιπτώσεις μόνο σε νεόδμητα ακίνητα. 

Το βασικό θέμα όμως είναι σε ποια αξία επιβάλλεται ο φόρος. Στην Ελλάδα και τη Βουλγαρία ο φόρος επιβάλλεται στη μεγαλύτερη αξία μεταξύ εκείνης που προσδιορίζεται από την Φορολογική Αρχή (η λεγόμενη και αντικειμενική, ορθότερα όμως θα πρέπει να ορίζεται ως η "φορολογητέα αξία") και της πραγματικής. Στη Ρουμανία το τέλος εγγραφής επιβάλλεται στην δηλωθείσα αξία μεταβίβασης ενώ μόνο στην Κύπρο η φορολογική αρχή για να προσδιορίσει τη φορολογική βάση λαμβάνει υπόψη της την αγοραία αξία του ακινήτου. 

Σε όλες τις χώρες η φορολογική νομοθεσία προβλέπει τον μηχανισμό προσδιορισμού της φορολογικής βάσης, με μόνη την Κύπρο να επιτρέπει τη χρήση εκθέσεων εκτίμησης από ορκωτούς εκτιμητές σε περίπτωση διαφωνίας του φορολογούμενου με την Φορολογική Αρχή. 

Συμπερασματικά, φαίνεται μόνο η Κυπριακή νομοθεσία να λαμβάνει υπόψη της για τον προσδιορισμό της φορολογικής βάσης και την αγοραία αξία του ακινήτου, ενώ στις άλλες χώρες ο μηχανισμός για τον προσδιορισμό των φορολογητέων βάσεων είναι αντίστοιχος της Ελλάδας. 

Β. Μεσόγειος (Ισπανία – Πορτογαλία)

Η μεταβίβαση ακινήτων στην Ισπανία επιβαρύνεται είτε με 6-10% (ανάλογα με την περιοχή) Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων είτε με ΦΠΑ (για τα νεόδμητα) 10% για τις κατοικίες και 21% για τα λοιπά. Στην Πορτογαλία δεν επιβάλλεται ΦΠΑ αλλά Φόρος Μεταβίβασης ακινήτων από 0% (για πρώτη κατοικία) έως και 6,5%, ανάλογα με τη χρήση. Επιπλέον επιβάλλεται και Τέλος Χαρτοσήμου 0,8%. 

Αναφορικά με την αξία στην οποία επιβάλλεται ο φόρος, στην Ισπανία είναι η πραγματική (αυτή που αναγράφεται στο συμβόλαιο και ελέγχεται εκ των υστέρων), ενώ στην Πορτογαλία έχει επιλεγεί σύστημα ανάλογο με το Ελληνικό, δηλαδή στη μεγαλύτερη αξία μεταξύ φορολογικής, όπως προσδιορίζεται από το νόμο, και καταβληθέντος τιμήματος. 

Στην Ισπανία επομένως λαμβάνεται υπόψη η πραγματική αξία (χωρίς να απαιτείται ιδιαίτερο πιστοποιητικό από ορκωτό εκτιμητή, παρά μόνο στην περίπτωση ελέγχου).

Γ. Γερμανία, Γαλλία και Ηνωμένο Βασίλειο

Στη Γερμανία επιβάλλεται Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων με συντελεστές από 3,5% έως και 6,5% ανάλογα με την περιοχή. ΦΠΑ 19% επιβάλλεται μόνο εάν έχει επιλεγεί η μορφή αυτή της φορολόγησης. Η βάση επί της οποίας επιβάλλεται ο φόρος είναι η αξία μεταβίβασης (συμφωνηθείσα), ανεξάρτητα εάν είναι κοντά ή όχι στην εμπορική. 

Στη Γαλλία επιβάλλεται Φόρος Μεταβίβασης με συντελεστές μεταξύ 5,09% και 5,8% και επιπλέον η μεταβίβαση επιβαρύνεται με συμβολαιογραφικά κόστη και άλλα τέλη συνολικού ύψους περίπου 1%. ΦΠΑ με συντελεστή 20% επιβάλλεται μόνο στις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτιρίων. Η φορολογική βάση στη Γαλλική νομοθεσία λαμβάνει υπόψη της την αγοραία αξία του ακινήτου, καθώς αν είναι μεγαλύτερη από τη δηλωθείσα, τότε επιβάλλεται ο φόρος επί της μεγαλύτερης, όπως προκύπτει από τα στοιχεία που έχουν στη διάθεσή τους οι φορολογικές αρχές. 

Τέλος, στο Ηνωμένο Βασίλειο, επιβάλλονται χαρτόσημο στη μεταβίβαση με συντελεστές από 5% (4,5% για τη Σκωτία) έως και 15% (για οικιστικά ακίνητα). ΦΠΑ επιβάλλεται μόνο για νεόδμητα εμπορικά ακίνητα με συντελεστή 20%. Ο όποιος συντελεστής επιβάλλεται στο συνολικό τίμημα για την αγοραπωλησία. Σε περιπτώσεις αγοραπωλησιών μεταξύ συνδεδεμένων μερών, τότε λαμβάνεται υπόψη η αγοραία αξία των ακινήτων, άλλως ο φόρος υπολογίζεται στην αξία που δηλώνει ο αγοραστής.

ii) Κατοχή ακινήτων

Βαλκάνια (Βουλγαρία & Ρουμανία), Κύπρος και Ελλάδα

Στην Ελλάδα επιβάλλεται σε ετήσια βάση ο ΕΝΦΙΑ (κύριος και συμπληρωματικός) σε φορολογητέα βάση που εξευρίσκεται με τρόπο παρόμοιο με εκείνον που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της "αντικειμενικής" αξίας για σκοπούς Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων. Στην τελευταία αυτή αξία επιβάλλεται και ο Ειδικός Φόρος Ακινήτων 15% σε όσες περιπτώσεις δεν προβλέπεται απαλλαγή, ενώ μέσω των λογαριασμών ρεύματος επιβάλλονται και τα δημοτικά τέλη και ο δημοτικός φόρος. 

Στην Κύπρο δεν υπάρχει φόρος επί της κατοχής παρά μόνο ανταποδοτικά δημοτικά τέλη. Στη Βουλγαρία επιβάλλεται ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας και τέλη αποκομιδής απορριμμάτων. Η βάση υπολογισμού είναι και πάλι η φορολογική αξία του ακινήτου, όπως προσδιορίζεται από το νόμο και για σκοπούς μεταβίβασης. Τέλος, στη Ρουμανία υπάρχουν φόροι επί της γης και επί των κτιρίων. Στο φόρο επί της γης η αξία επιβολής προσδιορίζεται με βάση παράγοντες που προβλέπονται στο νόμο (μέγεθος, χρήση, τοποθεσία κλπ.), ενώ για τον φόρο κτιρίων μπορεί να ληφθεί υπόψη και η πραγματική αγοραία αξία (σε κάποιες περιπτώσεις), όπως προσδιορίζεται σε έκθεση εκτιμητή. 

Β. Μεσόγειος (Ισπανία – Πορτογαλία)

Στην Ισπανία, η φορολογία της κατοχής ακινήτων διαφέρει σημαντικά από τη φορολογία της μεταβίβασης ως προς την αξία επί της οποίας επιβάλλεται. Για την επιβολή του αντίστοιχου φόρου κατοχής και περιουσίας (ο τελευταίος επιβάλλεται σε αξία άνω των €700 χιλ.) υπάρχει φορολογητέα αξία που προσδιορίζεται με βάση την έκταση ή την επιφάνεια του ακινήτου και διαφέρει από δήμο σε δήμο. Άρα για την επιβολή των φόρων αυτών δεν λαμβάνονται υπόψη οι αγοραίες αξίες. 

Στην Πορτογαλία το σύστημα είναι ανάλογο με το Ελληνικό και η φορολογική βάση για την επιβολή των φόρων επί της κατοχής ακίνητης περιουσίας είναι η φορολογική αξία των ακινήτων, όπως προσδιορίζεται με νόμο, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι αγοραίες αξίες. 

Γ. Γερμανία, Γαλλία και Ηνωμένο Βασίλειο

Στην επιβολή των φόρων επί της κατοχής ακινήτων στη Γερμανία προβλέπεται φορολογητέα αξία ανά δήμο με βάση συντελεστές όπως η επιφάνεια ή το κατασκευαστικό κόστος. Στη Γαλλία για την επιβολή των διάφορων φόρων λαμβάνεται υπόψη η αγοραία αξία τους ή το τίμημα που καταβλήθηκε για την απόκτηση του ακινήτου εφόσον είναι μεγαλύτερο. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, τέλος, η φορολογική βάση έχει να κάνει με την αγοραία αξία του ακινήτου, στη βάση των στοιχείων που έχει στη διάθεσή της η Φορολογική Αρχή.

Συμπεράσματα:

Μόνο στην Κύπρο και στη Γαλλία η χρήση των αγοραίων αξιών για την επιβολή φόρων είτε επί της μεταβίβασης είτε επί της κατοχής των ακινήτων είναι εκτεταμένη και θεσμοθετημένη. Οι άλλες χώρες που εξετάστηκαν είτε προβλέπουν συστήματα εξεύρεσης της φορολογικής βάσης μέσω κριτηρίων αντίστοιχων με εκείνων που προβλέπει η Ελληνική νομοθεσία είτε, ειδικά κατά τη μεταβίβαση, προφανώς προβλέπουν διαφορετικούς τύπους ελέγχου, καθώς βασίζονται στη δηλωθείσα αξία. 

* Ο κ. Κωνσταντίνος Γ. Ρουμπής είναι Δικηγόρος LL.M., Principal, Tax, Deloitte Business Solutions ΑΕ

Πηγή: Πηγή: capital.gr-έρευνα